Darf ein Notar bei einem Grundstückskaufvertrag nach der Auflassung auf Veranlassung des Verkäufers einen Umschreibungsantrag auch dann stellen, wenn die Vertragsparteien nicht nachgewiesen haben, dass der Kaufpreis unbar geleistet wurde?
Also (der Lateiner sagt: »vulgo«, was soviel heißen soll wie »unter uns«): Dürfen Verkäufer und Käufer bei einem Grundstücksverkauf auch mal eben Zahlung aus der Portokasse ausmachen? Auf den ersten Blick spricht der Ende 2022 in Kraft getretene § 16a des Geldwäschegesetz (GwG) dagegen. Da steht nämlich:
Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf [...] von inländischen Immobilien gerichtet sind, kann eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld [...] bewirkt werden.
Nur: Verkäufer und Käufer können sich nach dem Gesetz durchaus jederzeit darauf einigen, dass sie das Grundstück zu anderen als den notariell vereinbarten Konditionen übertragen möchten (also etwa unentgeltlich, gegen hoffentlich ausreichend viele Südseemuscheln oder auch gegen Bargeldzahlung), § 16a Abs. 2 S. 3 GwG. Der Käufer guckt zwar in die Röhre, wenn der Verkäufer nach der Bargeldzahlung dann sein Geld noch mal fordert, § 16a Abs. 1 S. 2 GwG. Wer wirklich Böses im Schilde führt, wird sich als Käufer gegen dieses Risiko aber anderweit absichern.
Wird das Grundstück umgeschrieben, geht das Eigentum natürlich trotzdem über. § 134 BGB, der Rechtsgeschäfte für unwirksam erklärt, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, dürfte unter anderem deshalb nicht greifen, weil § 16a Abs. 2 S. 3 GwG nachträgliche Absprachen ausdrücklich erlaubt.
Entscheidend ist, wie sich der beurkundende Notar in einem solchen Fall verhalten soll.
Der Notar muss sich (etwa durch die Vorlage eines Bankbelegs) grundsätzlich davon überzeugen, dass unbar gezahlt wurde, § 16a Abs. 3 S. 1 GwG. Spannend ist in diesem Zusammenhang, wie der Notar wohl verfahren soll, wenn der Kaufpreis von einem Konto in Uruguay oder Russland überwiesen wurde. Auf Anhieb ist dazu in diesem als nahezu unerschöpflich empfundenen Internetz nichts zu finden, auch nicht in der Gesetzesbegründung (BR-Drs. 541/22, S. 74). Als Zahlungsbestätigungen sollen nach § 16a Abs. 2 S. 2 GwG ja offenbar alle »an der Transaktion beteiligten Kreditinstitute[n]« geeignet zu sein. Konto scheint für den Gesetzgeber eben Konto zu sein.
Der Notar darf den Antrag auf Eintragung des Erwerbers als Eigentümer beim Grundbuchamt aber stellen, wenn er Verkäufer und Käufer zur Vorlage eines Überweisungsbelegs erfolglos aufgefordert und eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen veranlasst hat. Die Meldung ist aber nur dann erforderlich und - vor allem - überhaupt zulässig, wenn tatsächlich der Verdacht auf Geldwäsche besteht. Es bedarf also objektiver, dem Beweis zugänglicher Umstände; bloße Mutmaßungen und Spekulationen ohne konkrete Anhaltspunkte genügen nicht. Zu einer Meldung ins Blaue ist der Notar nicht berechtigt (BeckOK GwG/Pelz GwG § 43 Rdnr. 11).
Eine Meldung darf nach § 43 Abs. 1 GwG nur dann erfolgen, wenn Tatsachen vorliegen, die darauf hindeuten, dass das gezahlte Bargeld aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte, der Verdacht auf Terrorismusfinanzierung besteht oder der Käufer dem Verkäufer auf Anforderung nicht offengelegt hat, dass er den Grundstückskauf für einen wirtschaftlich Berechtigten durchführt. Wenn der Käufer also glaubhaft macht, dass der bar gezahlte Kaufpreis aus einer Erbschaft stammt (Erbschein), er ihn gerade gestern von seinem Bankkonto abgehoben (Auszahlungsbeleg) oder ihn aus seinem Kopfkissen gepult hat (gerne »belegt« durch eine rechtlich wohl unverbindliche »eidesstattliche Versicherung«), dürfte die Glaubhaftmachung gelungen sein. Jedenfalls in einem solchen Fall wird der Notar also weder melden müssen noch dürfen. Meldet er unberechtigt, kann das für ihn unangenehm werden. Meldet er unberechtigt nicht, natürlich auch. Der Notar ist also nicht zu beneiden.
Damit dürfte der Notar auch bei Barzahlung umschreiben dürfen.
Eigentlich interessant wird es aber, wenn die Frage aufgeworfen wird, ob der Notar ohne Nachweis einer unbaren Zahlung (mit oder ohne Meldung) umschreiben muss.
Nach unserem selbstredend unmaßgeblichen und nicht minder unfundiert belegten Dafürhalten muss er das. Der Kunde schließt mit dem Notar bei der Beauftragung einen Vertrag, in dem der Notar sich verpflichtet, gegen das gesetzlich vorgesehene Entgelt eine Leistung zu erbringen. Diese Leistung muss er so erbringen, wie der Gesetzgeber das vorsieht. Steigt der Notar plötzlich aus, weil er sich (ungerechtfertigt) weigert, den ihm im Grundstückskaufvertrag erteilten Auftrag zur Eigentumsumschreibung auszuführen, macht er sich zumindest schadensersatzpflichtig. Nach Nachfristsetzung (Werkvertrag!) wird der Verkäufer auf Kosten des alten Notars einen neuen Notar mit der Umschreibung beauftragen dürfen.
Wer in Europa grenzüberschreitend Forderungen geltend machen möchte, kann das relativ kostengünstig und rasch im Rahmen eines Europäischen Mahnverfahrens tun. Das Zentrale Europäische Mahngericht - für Antragsteller mit Wohnsitz in Deutschland ist das das Amtsgericht Berlin-Wedding - stellt den Zahlungsbefehl der Gegenseite zu. Ab der Zustellung hat die Gegenseite 30 Tage Zeit, die geforderte Geldsumme zurückzuzahlen oder Einspruch gegen den Zahlungsbefehl zu erheben.